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Existen cuatro estrategias de inversión básicas a la hora de invertir en las llamadas propiedades inmobiliarias comerciales. Estas estrategias son las que usan los operadores inmobiliarios para llevar adelante su gestión, pero además nos dan señales a los inversores inmobiliarios sobre que podemos esperar de la inversión en términos de riesgo y retorno de una determinada inversión.

En otras palabras si usted no sólo aprende estas cuatro estrategias pero además sabe como funcionan lo ayudarán a evaluar las inversiones inmobiliarias con más información. Vamos a entender cuales son estas cuatro estrategias:

Estrategia esencial – Bajo riesgo y retornos: Esta es la estrategia mas conservadora, es decir, con menor riesgo. En este tipo de propiedades no se usa deuda para comprarlas o si se usa se usa muy poco. Tienden a generar un flujo de fondos previsible y constante. Este tipo de propiedades generalmente están ubicadas en mercados muy firmes, como áreas metropolitanas muy bien establecidas y prósperas, con acceso a financiamiento muy fácil.

Las propiedades esenciales o core tienen muy bajas probabilidades de pérdida, pero por otro lado el potencial de apreciación es muy bajo. Es muy poco probable que tanto la renta como el precio de este activo se incremente. Por lo tanto, este tipo de inversiones por lo general es elegida por inversores muy conservadores en búsqueda de una renta segura, sin importar si es un tanto baja.

Estrategia esencial plus – Riesgo y retornos moderados:  Son propiedades muy similares a las anteriores, pero tienen muy leves diferencias. Por ejemplo, puede ser que tengan una base de inquilinos que esté llegando al final de sus contratos. O que permitan mejoras en la propiedad muy básicas y leves, pero que pueden incrementar levemente su valor. Por otro lado, de la misma forma que las propiedades esenciales están ubicadas en mercados muy sólidos, no tienen problema para acceder al crédito y tienen inquilinos sólidos.

Generalmente este tipo de propiedades es elegida por el mismo tipo de inversor que las propiedades anteriores. Conservadores que están dispuestos a recibir baja rentabilidad a cambio de lograr muy bajo riesgo.

Valor agregado – Riesgos y retornos medios y altos: Este tipo de inversiones se caracterizan por brindar la oportunidad de mejorar el activo inmobiliario de alguna manera. Es decir, brindan la oportunidad de agregarles valor. Este tipo de mejoras generalmente vienen por el lado de poder mejorar físicamente la propiedad o incrementar la eficiencia operativa de la misma.

Este tipo de gestión implica mayor riesgo ya que la estimación de incrementar el flujo de fondos puede no necesariamente cumplirse.

Oportunistas / Desarrollos – Alto riesgo y retorno: Este tipo de propiedades implica el mayor nivel de reformas para lograr el nivel de retornos esperados. Lo que esto implica depende del tipo de propiedad, pero puede ir desde un desarrollo nuevo hasta la redistribución de las estructuras existentes. El potencial para incrementar los retornos es muy grande en este tipo de propiedades, pero el riesgo crece al mismo tiempo.

Por supuesto que estas estrategias o categorías implican consideraciones generales. Pero el mundo de las inversiones inmobiliarias está echo por los detalles, ya que cada propiedad es diferente de la otra. Pero conocer estos conceptos básicos puede ayudar los riesgos y potencialidades de cada una de las propiedades en que invertimos.

Federico nació en Buenos Aires, Argentina el 25 de septiembre de 1975. Desde chico estuvo relacionado con el mundo de los negocios gracias a la influencia de su inquieto y emprendedor padre.
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